二拠点の“もう一つの家”に空き家を買うのはアリ？｜メリット・落とし穴・いま使える支援とチェックリスト

空き家は「減るどころか選べる時代」です。総務省の最新統計では、空き家は約900.2万戸、空き家率は13.8％で過去最多水準。市場に出る物件も広がっています。
一方で、改正・本格運用が進む空家対策特措法により、管理が行き届かない空き家（管理不全空家や特定空家）は指導・勧告の対象となり、勧告を受けると住宅用地の固定資産税の軽減（1/6・1/3）が外れる運用も整いました。

「放置」にコストがかかる時代へ確実にシフトしています。

以下、2025年の最新ルールと使える制度を押さえつつ、「安く買う」より“賢く直し、無理なく維持する”ための実践要点をまとめました。

空き家を二拠点拠点にするメリット

• 取得費を抑えやすい：新築より取得価格が低め。同予算で土地や延床に余裕が出やすく、浮いた分を断熱・耐震など性能向上に回せます。

• “昔から住める場所”に建っている：古家は生活利便が高い立地にあることが多く、駅近・中心街そばの掘り出し物に出会えることも。

• 自由に手を入れやすい：ワークスペース、防音、断熱強化など“二拠点仕様”に最適化しやすい。

デメリット＝事前に潰せる「リスク」

• 見えない劣化・耐震：1981年6月以前の旧耐震は要注意。耐震診断で前提を把握。

• 税・法リスク：管理不全空家・特定空家に該当し勧告を受けると住宅用地特例の軽減が除外。購入後は管理計画と定期手入れが鉄則。

• 修繕費の読み違い：水回り／雨漏り／躯体などは開けて判明することも。インスペクション（建物状況調査）を売買前に。2018年以降は不動産会社が調査の可否や結果概要を重要事項で説明する仕組みが整っています。

2025年の「使える制度」要点

• 住宅省エネ2025キャンペーン（国交省・環境省・経産省 連携）
  先進的窓リノベ2025：戸あたり上限200万円。内窓・外窓・ドアの断熱改修に高額補助。
  補助額の目安（例）：外窓交換 1か所あたり26.6万〜9.2万円、内窓 1か所あたり10.6万〜2.6万円など、製品性能・工法で決定。
  給湯省エネ2025：高効率給湯器（エコキュート、ハイブリッド、エネファーム等）に1台あたり2.0万〜20万円相当の補助レンジ（製品で異なり、戸建は最大2台）。

• 全国版 空き家・空き地バンク（国交省）
  全国横断検索が可能。2025年7月時点で1,110自治体が参加、累計約2.25万件成約と流通が拡大。初動の情報収集はここからが効率的。

• 相続登記の義務化（2024年〜）
  相続で不動産を取得したら3年以内に登記が必要（過料あり）。承継や売却の詰めを家族で早めに。

• 自治体独自の空き家税動向
  例：京都市「非居住住宅利活用促進税」（空き住宅の長期不使用に課税）。2029年度課税開始予定、居住・賃貸・老朽除却等は非課税枠あり。地域ごとの運用は要確認。

“買ってよかった”にするための実践チェックリスト

1）ハザード・立地

• 国のハザードマップポータル等で洪水・土砂・津波を重ねて確認。避難経路と合わせて現地歩き。

• 二拠点なら駅・ICからの所要時間 × 夜間の静けさ × 通信品質のバランスを見る。

2）建物の見える化

• インスペクション（既存住宅状況調査技術者）を売買前に実施。結果を価格交渉と工事計画に反映。2018年以降は説明体制が法整備済み。

3）優先順位：耐震 → 断熱 → 設備

• 旧耐震は耐震補強を最優先。次に窓・外皮の断熱＋高効率給湯器で快適性と光熱費を同時に底上げ（住宅省エネ2025の補助をフル活用）。

4）税・法の地雷回避

• 取得後は通風・見回り・排水清掃・除草など定期管理をルーティン化。

• 放置で管理不全空家等に該当し勧告となれば固定資産税の住宅用地軽減が外れる可能性。管理計画と近隣配慮を徹底。

5）保険・保証の備え

• 引渡し後の隠れた欠陥に備える既存住宅売買瑕疵保険も検討。

6）名義・承継の設計

• 相続登記義務化に対応した将来の承継計画を家族で合意。不要土地は相続土地国庫帰属制度の要件も確認。

どんな物件が二拠点向き？

• “手を入れて伸びる”家：基礎・屋根が健全／耐震壁を取りやすい間取り／増改築しやすい構造。

• 管理しやすい距離と環境：月1回の点検に無理のない移動時間。積雪・潮風・獣害など地域特性に強い外装を選ぶ。

• 地域との相性：自治会ルール、ゴミ出し、景観条例、空き家活用制度を事前に確認。まずは全国版バンクで自治体ページへ辿るのが近道。

まとめ

• 市場背景：空き家約900.2万戸／空き家率13.8％。放置抑制の法運用は強化方向。

• 購入実務：インスペクション情報の説明は宅建業者の義務運用（2018〜）。

• 補助活用：住宅省エネ2025で窓は上限200万円／戸、給湯器は製品ごとに最大20万円レンジの補助が設定（性能に応じて決定）。

• 流通環境：全国版空き家・空き地バンクは参加1,110自治体・成約約2.25万件（2025年7月）。

• 承継：相続登記は義務化（3年以内）。承継・売却の設計を前倒しで。

結論

二拠点の拠点に空き家は“十分アリ”。ただし鍵は距離感・性能向上・維持管理の3点セット。
「安く買って、賢く直して、無理なく維持する」設計ができれば、拠点はコストではなく暮らしの資産になります。

おわりに

空き家を“もう一つの暮らし”に育てる一歩は、派手なDIYより地味な筋トレ（診断・断熱・管理）です。
迷いが残るなら、まずは一軒だけ現地で——窓の結露痕、基礎のひび、雨仕舞いを自分の目で確かめてください。次の季節を、次のまちで。あなたのペースで、静かに前へ。