空き家バンク完全ガイド｜低予算で始めるデュアルライフの実例・手順・チェックリスト

「二拠点生活を低コストで始めたい」「家賃はできるだけ抑えたい」——そんな人の強い味方が空き家バンク。

自治体が主体のマッチング仕組みだから、一般のポータルには出ない家賃1万円台や無償譲渡（0円）の案件に出会えることもあります。

ここでは、実例パターン、成功までの手順、現地で使えるチェックリストを一気にまとめました。

空き家バンクの基本      
  

• 運営：自治体（または連携事業者）が空き家の貸し手・売り手と、借り手・買い手をつなぐ非営利の仕組み

• 掲載物件：長期不在の古民家・空き家、戸建て、空き店舗など

• 利用方法：自治体サイトで利用者登録 → 物件の問合せ・内見 → 条件調整 → 契約（賃貸／売買／無償譲渡 等）

ポイント：自治体ごとに要件や流れが微妙に異なるため、候補地を決めたら最初に窓口の手順を確認。

低予算で始める「実例」パターン

1) 家賃1〜3万円の“格安賃貸”モデル

• 初期費用：敷礼＋鍵交換＋保険＋軽微修繕＝15〜60万円目安

• 月額：賃料1〜3万円＋水道光熱＋通信

• 向き：まずは試住／週末拠点として運用、費用感を掴みたい人

2) 無償譲渡（0円）の所有モデル

• 初期費用：登記・仲介・残置物撤去・インフラ復旧・修繕＝50〜300万円超のことも

• 月額：固定資産税＋光熱費＋維持費

• 向き：DIYやセルフリノベで資産を育てる発想の人（時間と体力がカギ）

3) 数百万円購入＋段階改修モデル

• 初期費用：物件代＋諸経費（手数料・税・登記）＋優先改修（雨漏り、配管）

• 月額：固定資産税＋光熱＋管理

• 向き：長期視点で別荘／二拠点の“本宅級”に育てたい人

どのモデルでも、雨仕舞い（屋根・外装）と給排水の健全性を最優先で確認。ここが健全なら後の内装は段階投資でOK。

進め方 5ステップで迷わない

Step1｜候補地を決めて登録

• 通勤圏／趣味／気候／医療・教育などの優先条件を整理

• 候補自治体の空き家バンクに先に利用登録（新着通知のため）

Step2｜物件を絞り込む

• 写真は“参考”。日当たり・周辺環境・接道は現地で逆転することが多い

• 2〜3件に仮狙い→現地内見を連続アポにする

Step3｜内見＆一次診断

• 後述のチェックリストで建物・法規・コストを3段階評価（◎○△）

• 必要なら地元の工務店・不動産に概算見積をその場で当ててもらう

Step4｜条件交渉＆契約

• 賃貸：定期借家の再契約条件、原状回復、残置物の扱い

• 売買／譲渡：境界明示・越境・再建築可否・インフラ負担の線引きを書面に

• 可能ならお試し居住や短期賃貸をワンクッションに

Step5｜初期整備＆運用

• 優先順：①雨漏り止め ②給排水・電気ガス ③カビ・害獣対策 ④断熱・窓 ⑤内装

• 保険（火災・風水害）／防犯／遠隔見守り体制（近隣・管理会社）を整える

現地で使えるチェックリスト

建物・外回り

• 屋根：割れ・浮き・サビ／天井シミ＝雨漏りサイン

• 外壁：クラック・塗膜劣化／基礎のひび・沈み

• 床下・小屋裏：含水・白蟻痕・断熱材の欠落

• 雨樋・排水：詰まり・勾配不良、宅内排水の枡位置と経路

設備・インフラ

• 水：赤水／臭い／水圧、給湯器の年式、井戸か上水

• 排水：下水or浄化槽（保守費・法定点検）

• 電気：分電盤容量、アース、外部引込の劣化

• ガス：都市orLP（LPは単価・ボンベ位置・凍結対策）

• 通信：固定回線の可否／携帯電波の実測

法規・権利

• 再建築可否（前面道路の種別・幅員）、用途地域・景観/風致・文化財・農地転用の要否

• 境界杭の有無、越境・工作物、私道負担・通行掘削承諾

環境・近隣

• ハザード（洪水・土砂・高潮）／地盤

• 生活音・におい・虫、夜間／早朝の静けさの確認

• 自治会：ごみ分別、草刈り・雪かき当番、祭事負担

コスト・運用

• 初期：残置物撤去、清掃、緊急修繕、保険加入

• 維持：固定資産税、浄化槽メンテ、LPガス基本料、除雪・草刈り

• 将来：屋根・外壁や給湯器の更新サイクル見込み

契約

• 設備表・付帯修繕の誰負担か、引渡し状態、瑕疵担保の扱い

• 使途制限（民泊・転貸・事業利用の可否）、ペット・煙・焚火 などローカルルール

現地では写真＋メモ＋簡易動画を必ず。候補が複数になるほど、後から記憶が混ざります。

予算の考え方

• 最低限の立ち上げ（清掃・小修繕・残置撤去・鍵・保険）：10〜50万円

• 雨漏り・水回りが絡むと：30〜150万円

• 構造・外装の本格改修：100〜400万円以上も（段階投資を前提に）

「0円取得＝0円スタート」ではありません。“総額”で比較が鉄則。

よくある落とし穴と回避策

• 写真で即決 → 平日・雨天・夜間も見に行く

• 格安に飛びつく → 修繕・維持のランニングを先に積む

• 通信を失念 → 在宅勤務なら実働テスト（Web会議・アップロード）

• 近隣と未接触 → 自治会長・隣地に先に挨拶・聞き取り

ミニタイムライン（30–90日計画）

• Week 1–2：条件整理／候補地決定／空き家バンク登録

• Week 3–4：内見アポ連打／概算見積の当て

• Week 5–6：条件交渉・契約／保険・開通手配

• Week 7–12：初期整備（雨仕舞い→水回り→防カビ・害獣→断熱）／試住開始

まとめ

空き家バンクは、住居費を劇的に抑えて二拠点生活を始める最短ルート。

成功のカギは、①候補地の早期登録、②現地チェックの徹底、③総額で判断の3つです。

このガイドの手順とチェックリストをそのまま使って、あなたのデュアルライフを低予算×高満足でスタートさせましょう。